农村房屋买卖

我是外地来天津打工的农民，经人介绍，和村民张某签订了买卖房屋的协议，张某的农村房屋只有宅基证使用证，没有房产本，我们之间的买卖协议有效吗？怎样才能让我们的买卖协议受法律保护？

瀚洋律师事务所的单薇律师解答：

本案涉及到农村房屋的买卖问题。

在我国目前的法律框架下，农村村民的房屋买卖是受到一定的限制的。因为村民建造房屋使用的土地，也就是人们通常所说的宅基地，不是属于村民个人所有，村民所享有的只是占有和使用的权利。

农村宅基地使用权是我国特有的一种用益物权形式。宅基地的所有权归集体，宅基地使用权的主体是特定的农村居民，宅基地使用权具有有限性。由于宅基地的使用权归农民集体所有，因此，宅基地使用权人对宅基地仅享有占有和使用的权利，原则上只能由宅基地使用权人利用宅基地建造住宅及附属设施供其居住和使用，不能将宅基地使用权出卖或转让。任何组织或者个人也不得侵占、买卖或者非法转让宅基地使用权。我国《担保法》第三十七条即规定：“农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。”虽然没有明确指明不得出卖、出租宅基地使用权，但其立法本意即在于保护农民的宅基地的专有使用权，防止出现农民因转让房屋而丧失宅基地使用权，并最终导致出现流离失所的情况。

正是由于宅基地使用权的转让受到限制，而我国实行的是：“地随房走，房随地走”的政策，也就是房屋买卖以后，房屋占有房屋内的土地与房屋一同转移，土地出卖以后，出卖土地范围内的房屋与土地一起转移，鉴于农村宅基地使用权的转让受到限制，因此，在宅基地上的房屋的转移也受到限制。

农村宅基地的使用权的转让要注意以下几点，（1）宅基地的使用权只能转让给本村的成员，若转让给外村人员，该受让人必须在本村落户并且符合申请宅基地的条件，且该成员必须符合宅基地使用权的条件，及一户一宅符合规定。（2）宅基地使用权的转让必须同房屋一同转让。

虽然该读者本人是农民，但是由于不是张某所在村的村民，因此，其购买张某的房屋要受到限制，如果其确实需要购买张某的房屋，可以申请在张某所在的村集体经济组织落户，成为该集体经济组织成员后，向村委会申请，经村委会同意后，办理买卖手续，同时办理土地使用权变更手续。