房屋转租

房屋转租

2006年3月份，我开始租用王某的底商来经营自己的生意，当时签订的合同期为3年，现在还剩下不到一年的时间。但是我发现自己的店在此存活率不高所以想转让掉，但王某说最初的租赁合同里已注明不得转让而不允许我转让。

我想请问一下律师：

1.我是否可以将底商转让出去？

2.当初在承租底商时，王某不但收取我租金而且还索要高额的转让费，他这种做法是否合理？

3.在房主不同意我转租的情况下我是否可以向王某要回当初他收我的高额转让费？

瀚洋律师事务所单薇律师解答：本案中涉及的问题是租赁房屋是否可以转租。

该读者租用王某的底商来经营自己的生意，与王某之间订立了期限三年的租赁合同。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。合同一经签订，对合同各方具有法律约束力，当事人应当按照合同的约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

在租赁合同中，存在一个是否可以对租赁物转租的问题。所谓转租，是指承租人在不退出租赁关系的前提下将租赁物出租给次承租人的行为。转租行为涉及三方面的合同主体，即出租人、承租人（转租人）和次承租人，存在两个法律关系，其一为出租人和承租人之间的法律关系，其二为承租人和次承租人之间的法律关系。出租人和次承租人没有直接的法律关系。

我国《合同法》规定，承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。但是转租需要经出租人同意，承租人未经出租人同意转租的，则承租人有违约行为，出租人可以解除合同。该读者作为承租人，在与出租人签订的租赁合同中，双方已经明确约定了不允许转租，并且出租人在该读者提出转租后，表明了自己的态度，不同意转租，所以，该读者不可以将底商转让出去。如果不经出租人王某同意，该读者将底商转让，王某不仅可以解除租赁合同，而且可以要求赔偿损失。

关于出租人索要的高额转让费，由于合同中已经明确约定了不得转让的条款，所以出租人在不允许转让的情况下，超出合同约定，另行收取高额转让费的做法是不符合法律规定的。

对于出租人王某在不同意该读者转租的情况下收取的高额转让费，该读者完全可以向出租人王某要回。