购房者提防“一房两卖”

案例：

    张某在2006年贷款买了一套商品房，2007年年初入住，之后不久，开发商要求张某支付全款后才能为张某办理产权证书，张某不同意，开发商便迟迟不给张某办理产权证。2008年1月，一个陌生人王某来到张某的住处，要求张某为其腾房，声称房子是他买的，还拿出了房产证，看着房产证的门牌号码，确系自己居住的房屋，张某不同意腾房， 没多久王某起诉张某，要求张某腾房。

律师解析：

   瀚洋律师事务所的单薇律师认为，王某的诉求会得到法院的支持。根据《城市房地产管理法》的规定，商品房的交付以办理产权过户为标准，在办理过户之前，即使买受人实际占用该房屋，该房屋的产权依然属于出卖人，而不属于买受人，买受人对出卖人只有债权，由于债权只能约束合同相对方，不能对抗善意第三人。

   在本案中，张某作为房屋的买受人，虽然已经实际入住，但是由于开发商没有为其办理产权证，所以张某不是该房屋的产权人，其占有房屋的状态也无法改变这一事实。而王某虽然没有实际入住，但是由于办理了房屋产权证，就从法律上成为该房屋的所有权人，有权利行使对该房屋的所有权。

   由于开发商将房屋又卖给了王某，导致张某购房的目的已经无法实现，张某只能依据合同要求开发商承担违约责任。本案中开发商的行为属于恶意违约，将已经出卖给张某的房屋出卖给王某，致使张某无法取得房屋，张某可以依据法律要求解除合同，返还已付购房款及利息，赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款1倍的赔偿责任。

律师提醒：

   根据《物权法》，购房者可以向登记机关申请预告登记，预告登记制度可以很好地避免房屋或者其他不动产买卖过程中出现的“一房两卖”的现象。如果消费者购买了房屋，但是开发商在约定的时间里没办理产权证，购房人就要督促开发商及时办理，如果开发商拒绝或拖延办理，购房人要及时通过法律程序维护权益，起诉开发商，要求开发商办理产权证书。